摩臣2平台观察 | 近来市场上多盘齐推公寓,究竟为何?

摩臣2平台观察 | 近来市场上多盘齐推公寓,究竟为何?

观察楼市久了,相信很多人会发现这样一个规律:每当楼盘的住宅产品快要售罄之时都会打出新的广告,预告即将推出公寓或者商铺新品。

但最近半年吧,摩臣2平台的公寓产品一下子如春笋一般冒头而出,时不时就会听到某某盘即将推出公寓产品,吸引着人们的视线和购买欲望。

摩臣2平台究竟有多少个盘在推公寓?为什么这些盘会不约而同的选择推出公寓?我们一起来探讨一下。

摩臣2平台在售公寓知多少

目前摩臣2平台在售或将推公寓产品的楼盘共计有26个,其中大部分都是40年产权的,少部分是50年产权或70年产权的公寓,价格从0.53万到1.8万(元/㎡)不等。

以上信息如有变动,以售楼部为准

公寓产品大多用于投资,在价格上往往会比住宅的便宜一些,当然不乏有价格贵过住宅的公寓产品,这类卖的主要是地段,户型和配套反而是其次。

为什么那么多盘推公寓户型?

推公寓产品的楼盘数量虽不少,但也有近30个盘。为什么会有这么多楼盘选择推出公寓产品呢?小编认为有以下几个原因:

01.出让地块的硬性要求

每当有住宅地块出让,小编都能在出让条件中看到这样一段文字:土地使用年限:城镇住宅用地70年,批发零售用地40年;除此之外,有的地块还有商业建筑面积的比例分配,小编见过比较多的是,商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在5-10%(如下图所示)。

往期土地出让信息|来源:摩臣2平台自然资源局

如果地块小还好说,商业面积可以用来做沿街商铺,但地块比较大且地块数量多,这部分面积单纯做商铺就会比较浪费,开发商更愿意用这部分面积来丰富楼盘的产品,吸引更多的客群。这时候,公寓产品的产权性质就会是40年的。

而那些产权是50年的公寓,地块性质大多是商务办公,主要用来做写字楼,这类土地的年限就是50年的,所以如果推出公寓产品,公寓的产权也会跟着是50年。

02.产品本身具备的投资价值

公寓作为一个可商可住可出租的投资性产品,在地段、交通等方面的选择会比较严格,但这也是公寓自身被人们看中的可投资的价值点之一。

还有就是价格,公寓的单价要比商铺价格低,对一些想要自己创业的年轻人而言,选择购买公寓要比购买商铺划算。

03.市场环境影响

随着人们消费模式的转变,部分商铺模式逐渐低迷,传统商圈优势逐渐削弱。

加上这几年随着楼市的火热,社区商业以及商业街区发展迅速,说明客群集中地是商铺的发展决定因素,而且大家越来越重视消费体验,居民区密集的综合性商业街区后期发展将成为趋势。

因此,受市场环境影响,可租可住可商用的公寓就成为开发商们在住宅售罄后的一种选择。华润24城的铂寓、绿地中央广场的可种树的办公室、联发君澜的联发派多功能公寓、万科城的公寓新品等,都是这种趋势下诞生的产品。

公寓投资怎么选?

往时在公寓的投资上,密探说的最多的都是地段、交通。毕竟,无论是购买住宅、商铺,还是公寓,地段向来是先决条件,位置好、交通方便,基本可以定调公寓未来的投资潜力,接下来就是选择产品类型的问题,公寓产权不同也决定了投资的回报率。

说在前头:公寓的价值在于长期持有,因为交易成本太高(转让出售,税费手续费等基本会吃掉你赚得的利润),所以不要对公寓抱有短期投资的想法,毕竟房产投资是为赚房价上涨所带来的差价。

产权70年的公寓:基本等同于住宅,买这类产品的购房者更多倾向学区,有的楼盘位置虽然一般,但分配到的学校并不差,购买了这类公寓的业主未来可让子女就读被划分到的中小学。

产权50年的公寓:更多倾向办公性质,适合一些十几个或者几十个人的中小型私企办公用(公寓不限购买数量,一次多买,打开隔墙可做办公室),用来自住的话体验感实际不佳。

产权40年的公寓:大多分布在住宅小区中,虽然2梯N户或者3梯N户(N>10),但仍有一定的居住氛围;并且公寓业主可根据需要自行改装公寓,出租商用均可,租金可根据地段位置设定,租客相对稳定(靠近写字楼群就白领多,靠近学校的就是老师、学生为主)。

此外,在资金有限的情况下,公寓的选择上尽量以大房开(品牌房企)为主,尽量避开出现过烂尾、或者是位于老城区的公寓。

烂过尾的公寓投资和得不动产证的风险均较大;老城区的公寓升值空间不大,若是用于自住还可以,但作为出租投资,租金的多少决定了什么时候能回本,如果时间太长,就不划算了。

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